Самарские строители осваивают новый для себя сегмент рынка – строительство коттеджных поселков эконом-класса. В этом году началась постройка сразу нескольких объектов на расстоянии 20-30 км от Самары – в Кинеле и Волжском районе. Участники рынка полагают, что после недавнего резкого подорожания загородной недвижимости эконом-класс будет особенно востребован

К эконом-классу в Самаре относят коттеджи, стоимость квадратного метра в которых на этапе до черновой отделки составляет не более 25 тыс. руб. и общая площадь не превышает 180 кв. м. В сумме это дает верхнюю планку цены за коттедж в 4,5 млн руб. Оптимальная цена должна соответствовать цене небольшой квартиры в нецентральном районе города – около трех млн руб. В стоимость коттеджа обязательно должен входить участок земли с гаражом и, возможно, баней, а весь поселок – охраняться и обладать необходимой инфраструктурой (например магазином, спортзалом, школой или детским садом). В этом случае коттеджи будут востребованы – таковы результаты маркетингового исследования, проведенного компанией «Бизнес- инвестстрой» (БИС) в апреле.

 В этом году коттеджные поселки эконом-класса, начали строить сразу несколько организаций. Все объекты располагаются в 20—30 км от города и не на берегу Волги, что добавляет элемент риска. Каждый из проектов экспериментальный – если такая недвижимость будет востребована, количество компаний, желающих ей заниматься, резко возрастет.
Сегодня из проектов коттеджных поселков эконом-класса наиболее известна «Дубрава» в Волжском районе, между поселками Петра Дубрава и Стройкерамика. Это мегапроект ГК «Волга-Групп», рассчитанный сразу на более чем 1,5 тыс. домов, из которых 80% будут наиболее популярными отдельно стоящими коттеджами и 20% – более экономичными сблокированными таунхаусами. По цене «Дубрава» балансирует между эконом- и бизнес-классом: дома здесь стоят от 29 тыс. руб. за квадратный метр. Уже привлечены по договору долевого участия инвесторы для 30 коттеджей, строительство должно начаться на этой неделе. Рядом с «Дубравой» коттеджные поселки на 300—400 домов проектирует ГК RBE, и, как сообщил директор RBE-rielt Александр Бандаров, примерно 100 домов будут в формате эконом-класса.
Уже есть первые законченные дома в Кинеле. Здесь строят ЗАО «Юго-Запад» (продвигается под брендом ГК «Берег») – проект предусматривает до 200—300 домов со средней стоимостью квадратного метра в 25 тыс. руб. и «Бизнесинвестстрой» – 31 дом в первой очереди, еще 60 домов во второй очереди, под которую сегодня компания оформляет земельный участок. Заявленная стоимость квадратного метра – от 20 до 25 тыс. руб.

Земля под недорогие коттеджи доступна строителям 
Основное отличие новых поселков от предыдущих загородных проектов в Самаре – строительство за пределами города. Как полагает гендиректор СК «Дисса» Максим Хвостов, местоположение земельного участка полностью определяет класс коттеджей, которые на нем выгодно строить. В городе – на просеках и в частном секторе в районе госуниверситета – целесообразно только элитное жилье и бизнес-класс, так как стоимость земли здесь достигает $20—40 тыс. за сотку против $7—13 тыс. за городской чертой. Эти коттеджи смогут купить только богатые горожане, а они вряд ли решат строить дешевый коттедж. И наоборот, нет смысла строить элитный особняк вдалеке от города и от Волги.

Строить дорогие дома выгоднее, но новые участки в элитных местах практически недоступны. Из-за политических разногласий администрации города и области с момента, когда полномочия по распределению земли отошли облправительству, ни одного «земельного аукциона» проведено не было. В смежных с Самарой районах таких проблем с получением земли нет – полномочиями по выделению участков обладают районные администрации, которые заинтересованы в привлечении инвестиций в район. «В Кинеле очень лояльная администрация. Она помогает с получением недорогих техусловий. Сотрудники администрации быстро собирают всю документацию», – рассказал Алексей Александров, гендиректор СК «Бизнесинвестстрой». Чем дольше органы власти задерживают выдачу участков, тем актуальнее для игроков идея приобретения участков в смежных с Самарой районах. Эта земля доступна как объект строительства, коттеджи не требуют обязательной вневедомственной экспертизы, что упрощает и ускоряет процесс получения разрешительной документации. Остается лишь узнать, как отреагируют потребители.

Как заявил Александр Бандаров, многие строительные компании начинают рассматривать загородную малоэтажную застройку как обходной путь для получения строй- площадок в центре города. Схема работает в три этапа – на первом компания вкладывается в строительство поселка эконом-класса, стараясь привлечь финансовые ресурсы по национальному проекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Затем коттеджи предлагаются обитателям ветхих домов в центре города в обмен на квартиры. Получив в распоряжение весь ветхий жилой дом, застройщик может его снести и построить на этом месте высокодоходный объект – многоэтажное элитное жилье или торгово-офисный центр.

Спрос на эконом-класс вырос из-за резкого взлета цен на рынке
Привлекательность эконом-класса увеличивается – эта ниша на рынке пока не заполнена. Большинство коттеджных поселков Самары строится на просеках, что означает высокую цену недвижимости и земельного участка. По данным участников рынка, за последний год цены на загородную недвижимость в Самаре выросли на 60—80%. Начальник отдела загородной недвижимости ГК «Усадьба» Юрий Борисов объясняет это реакцией на удорожание жилой недвижимости, вызванное вступлением в силу новой редакции закона «О долевом участии» и снижением числа доступных для строительства участков земли. «Не может коттедж стоить меньше, чем квартира, поэтому, когда платежеспособный спрос перекинулся с квартир на загородную недвижимость, она тоже подорожала», – объяснил г-н Борисов. Кроме того, на себестоимости коттеджей-новостроек сказалось удорожание стройматериалов. В результате, по данным журнала «Самарский коттедж», элитные загородные дома «доросли» до $800 тыс. – $1,5 млн, бизнес-класс – до $300—600 тыс. Доходы населения росли медленнее, чем цены, что сделало недвижимость бизнес-класса и выше менее доступной для потребителей. Однако круг людей, желающих и способных приобрести недорогой коттедж, расширяется. Этому способствует и развитие ипотеки и предыпотечного кредитования.

По данным маркетингового исследования московской компании Vesco Consulting, в Самаре объем потенциального спроса превышает предложение примерно в 3—6 раз. Потенциальный объем спроса в 2007 г. со стороны этой широкой группы людей, которые хотели бы приобрести дешевый коттедж, гендиректор Vesco Consulting Алексей Аверьянов оценивает в $191 млн.
По данным ИК «Дом», в 2006 г. доля загородных домов стоимостью менее $200 тыс. составляла только 28% от общего объема предложения. До сих пор недорогой загородной недвижимостью считался «самострой», а массового предложения в пределах 2,5—4 млн руб., со всеми удобствами коттеджного поселка – инфраструктурой и охраной, еще не было.
 Поэтому новые поселки могут заинтересовать некоторые группы потребителей. По словам Алексея Александрова, покупателями коттеджей эконом-класса, построенных их компанией, стали молодые люди из среднего класса. Загородный дом им понадобился как дача. Юрий Борисов говорит об еще одном типе потребителей эконом-класса – пожилых семьях, которые стремятся перебраться «поближе к земле» и продают свои квартиры, обменивая их на загородные дома. Для них важно, чтобы коттеджный поселок располагался вблизи остановок общественного транспорта, магазинов, больниц.

Экономное строительство заставляет снижать издержки
Основное требование к эконом-классу – низкая цена, что вынуждает компании, работающие в этом сегменте, снижать издержки. Это достигается за счет выбора земельного участка, куда можно недорого подвести инженерные коммуникации, использования экономных стройматериалов и наличия у застройщика своего производства стройматериалов. Так, для проекта «Дубрава» архитекторы сделали радиальную планировку расположения домов, чтобы сэкономить при разводке коммуникаций. Председатель правления ИСК «Волга-Групп» Петр Сивожелезов: «Мы используем ресурс нашего бизнес-партнера, компании „Полистром-С“, производителя плит из пенополиуретана. Они выступают как соинвестор „Дубравы“, а в обмен получают канал продаж: потребителю предлагают на выбор либо строить дом из плит за 29 тыс. руб./ кв. м, либо из традиционного кирпича и бетона, но дороже».
Компания БИС закупила линию для производства мелкоштучных изделий из бетона – стеновых блоков, тротуарной плитки и т.д. Кроме того, в этом проекте фирма предпочитает обходиться без кредитования, строит коттеджи только на собственные средства, чтобы продавать их уже в законченном виде. Это сказывается на темпах строительства, но, по мнению Алексея Александрова, снижает риски для потребителей.

Эконом-класс актуален по всей России
Участники рынка полагают, что об успехе большинства проектов эконом-класса, начатых в 2007 г., можно будет говорить, если компаниям удастся продать и построить около 40% проектируемых домов. Как правило, основной поток покупателей начинается с этой отметки – потребители ждут видимых гарантий того, что строительство не превратится в долгострой. Если проекты «Волга-Групп» и БИС окажутся удачными, застройкой коттеджных поселков эконом-класса на смежных участках могут заинтересоваться многие компании города.
 Гендиректор риэлторской компании «Центр недвижимости» Лариса Чарикова: «Коттеджи в новых поселках будут востребованы как альтернатива точечной, стихийной застройке. Они привлекательны для потребителей наличием инфраструктуры».

Как заявил Алексей Аверьянов, интерес девелоперов к строительству поселков эконом-класса увеличился по всей России. «Эта тенденция будет активно развиваться в 2008 г.», – прогнозирует г-н Аверьянов. В Санкт-Петербурге, регионе с более развитым рынком загородной недвижимости, чем в Самаре, наблюдается тенденция к постепенному отдалению новых застроек эконом-класса от городской черты, заявил начальник аналитического отдела Becar Commercial Property SPb Игорь Лучков. Но дома в таких поселках чаще всего приобретают приезжие, так как у питерцев дальние территории особым спросом не пользуются.

Деловой квартал (Самара)//13.08.2007